Sem muitos questionamentos no Judiciário, os contratos de locação de imóveis comerciais sob encomenda ("built to suit") ganharam força com a inclusão da modalidade na Lei nº 8.245, de 1991, a Lei do Inquilinato. A expectativa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) é que o volume de negócios cresça até 10% neste ano, em comparação com 2012, com a nova previsão legal.

A modalidade está prevista na Lei nº 12.744, sancionada no fim do ano passado, que acrescentou o artigo 54-A à Lei do Inquilinato. No built to suit, um investidor constrói ou reforma um imóvel de acordo com as exigências do locatário. São firmados contratos de longo prazo, que variam geralmente entre 7 e 15 anos.

Pela lei, o direito de revisão do aluguel a cada três anos pode ser renunciado em acordo entre locador e locatário. A multa em caso de devolução do imóvel também é diferenciada. Enquanto nas demais locações o valor é de três aluguéis, nesses casos a multa é proporcional ao período não cumprido do contrato.

Uma das vantagens da modalidade, de acordo com advogado Carlos Ferrari, do Negrão, Ferrari & Bumlai Chodraui Advogados, é a possibilidade de controle do fluxo de caixa, já que o preço do aluguel será fixo por vários anos. Além disso, uma indústria, por exemplo, não precisaria desembolsar uma grande quantia para construir uma nova unidade. "A companhia foca em suas atividades e ampliação e deixa para outras empresas o investimento em imobilizado", diz Ferrari.

Walter Cardoso, presidente da construtora CB Richard Ellis no Brasil, estima que atualmente 50% dos imóveis de grandes indústrias sejam locados por meio de contratos do tipo built to suit. No setor de logística, o percentual varia entre 20% e 30% dos imóveis.

Cardoso, que também é vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, acredita que, com o reconhecimento legal do built to suit, o locatário conseguirá com mais facilidade realizar a securitização dos valores a serem recebidos por meio do aluguel. Grande parte dos locadores envolvidos em contratos desse tipo financiam a construção ou reforma dos imóveis por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). "O locatário vai ter muito mais oferta e os preços podem ficar mais convidativos", afirma Cardoso.

Para advogados, a mudança trará maior segurança jurídica. Isso porque antes os contratos de locação de imóveis comerciais sob encomenda eram redigidos com base no Código Civil, o que dava margem a questionamentos na Justiça. Há, porém, de acordo com a advogada Rossana Fernandes Duarte, do Siqueira Castro Advogados, poucas ações envolvendo contratos dessa natureza. "O reconhecimento legal do built to suit assegura que nenhuma das partes poderá questionar o contrato judicialmente", diz Rossana.

Segundo a advogada, a jurisprudência é favorável aos contratos do tipo built to suit. "A maioria das ações foi proposta pelos locatários. Eles dizem que a renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel não é aceita pelo Código Civil", afirma Rossana.

Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) deu força legal a um contrato do tipo built to suit, ao julgar improcedente um pedido de revisão de valor do aluguel proposta pela Miralta Assessoria em Gestão Empresarial contra a WT SY Empreendimentos Imobiliários, a WTorre. Sob a alegação de que o aluguel mensal definido no contrato estava acima do valor de mercado, a Miralta pediu revisão por meio de perícia, baseado na Lei de Locações. A empresa perdeu por dois votos a um, mas iria recorrer da decisão

Após analisar a ação, o desembargador Marcondes DAngelo, relator do caso na 25ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, entendeu que deveria prevalecer o previsto no contrato. Na decisão ele cita que no built to suit as obrigações das partes "extrapolam os limites da pura locação de imóvel, o que põe a legislação especial em segundo plano quanto ao negócio jurídico sob exame, que deve ser regido pela autonomia da vontade privada, em atenção ao princípio da liberdade de contratar".

A mudança na legislação, entretanto, também é alvo de críticas. Para o advogado Waldir de Arruda Carneiro, do Arruda Miranda Advogados, o built to suit já era reconhecido pelo mercado, e não há dificuldades para as empresas buscarem financiamentos para os empreendimentos. Ele considera que as alterações vão contra a proteção à parte hipossuficiente, garantida pela Lei do Inquilinato. "A hipossuficiência não significa que uma das partes é paupérrima ou pouco assistida, mas que está em desvantagem em uma relação negocial", afirma Carneiro.

Fonte: ABECIP